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報(bào)告正文

2023

【資料圖】

◆ 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策：一季度疫情防控平穩(wěn)轉(zhuǎn)段，全市生產(chǎn)生活秩序逐步恢復(fù)

根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年一季度全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9,947.7億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)3.1%，高于上年全年增速2.4個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14.7億元，增長(zhǎng)2.3%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1,228.1億元，下降6.0%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值8,705.0億元，增長(zhǎng)4.6%。

◇ 服務(wù)業(yè)總體向好，優(yōu)勢(shì)行業(yè)、接觸性服務(wù)業(yè)共同帶動(dòng)。一季度全市第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.6%，比上年全年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2,134.7億元，增長(zhǎng)12.0%；金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2,070.2億元，增長(zhǎng)6.1%；文化、體育和娛樂業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值196.6億元，增長(zhǎng)3.6%；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值101.7億元，增長(zhǎng)11.6%。服務(wù)業(yè)中信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，金融業(yè)持續(xù)發(fā)揮支撐作用，增加值合計(jì)占地區(qū)生產(chǎn)總值的42.3%，同比提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。

◇ 新興動(dòng)能顯現(xiàn)活力。一季度全市數(shù)字經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值4,265.7億元，按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.6%，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為42.9%，同比提高1.7個(gè)百分點(diǎn)；其中數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值2,556.5億元，增長(zhǎng)9.1%，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為25.7%，提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。

◇ 市場(chǎng)消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)，升級(jí)類商品增長(zhǎng)較快。全市市場(chǎng)總消費(fèi)額同比增長(zhǎng)2.8%。其中，服務(wù)性消費(fèi)額增長(zhǎng)5.7%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3,558.0億元，下降0.7%，其中3月份增長(zhǎng)7.5%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額中，按消費(fèi)形態(tài)分，商品零售3,246.4億元，下降1.9%，餐飲收入311.6億元，增長(zhǎng)13.5%。

◇ 市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)改善，消費(fèi)信心逐步恢復(fù)。全市居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲1.3%，其中消費(fèi)品價(jià)格上漲1.6%，服務(wù)價(jià)格上漲1.0%；居民人均消費(fèi)支出1,2045元，同比增長(zhǎng)6.3%,其中，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出1,2875元，增長(zhǎng)6.4%。

北京2023一季度宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽

◆ 一季度合計(jì)成交5幅商服類用地，朝陽(yáng)區(qū)貢獻(xiàn)最大規(guī)劃建面地塊

◇ 一季度商服類正式供地4宗，來自通州、大興和朝陽(yáng)三區(qū)，合計(jì)供應(yīng)規(guī)劃建筑面積56.57萬㎡。其中，2宗已于本季度成交。此外，本季度還包括預(yù)公告商服類用地1宗，位于延慶區(qū)。

◇ 一季度共成交5宗地，其中大興2宗，均來自集體建設(shè)用地；朝陽(yáng)1宗，規(guī)劃建筑面積27.55萬㎡，成交金額63.58億元。本季度合計(jì)成交規(guī)劃建筑面積96.91萬㎡，平均樓面地價(jià)為11,718元/㎡，均以底價(jià)競(jìng)得。

◇ 總體來看，一季度商服類用地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積較上季度減少近半，但是上年同期的近四倍；成交規(guī)劃建筑面積同環(huán)比均有所增加，同比增加50%，環(huán)比則是去年同期的3.5倍；成交樓面均價(jià)上，本季度均價(jià)環(huán)比上漲7.29%，其中朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)站交通樞紐地塊成交樓面均價(jià)為23,078元/㎡。

◆ 供銷：一季度成交規(guī)模同環(huán)比皆增長(zhǎng)，季度末去化周期有所回落

◇ 新增供應(yīng)面積較上季度減少過半：一季度北京寫字樓新增供應(yīng)面積合計(jì)23.79萬㎡，較上季度減少60.4%，同比則是去年同期的3.4倍。自去年末新增供應(yīng)大幅增加后，今年1月供應(yīng)顯著回落，2-3月有所回升，一季度月均新增7.9萬㎡。

◇ 成交面積環(huán)比增加17.8%，成交價(jià)格則環(huán)比降低26.9%：一季度成交面積合計(jì)23.76萬㎡，較上年同期增加99.7%，較上季度環(huán)比增加17.8%。一季度月均成交面積為7.9萬㎡，1-2月寫字樓成交規(guī)模較低，3月成交面積大幅增加；季度成交均價(jià)為22,270元/㎡，較上年同期下降1.9%，環(huán)比上季度下降26.9%，主要是受五六環(huán)較低成交均價(jià)影響。

◇ 全市庫(kù)存面積截至一季度末為364.9萬㎡，去化周期拉長(zhǎng)至52.7個(gè)月：一季度北京寫字樓市場(chǎng)整體庫(kù)存量受上年末供給大幅增加影響而有所提升，去化周期拉長(zhǎng)至52.7個(gè)月。去年四季度以來，銷售端整體保持平穩(wěn)，但2022年12月多個(gè)項(xiàng)目集中入市導(dǎo)致供應(yīng)猛增，單月新增供應(yīng)35.69萬㎡，導(dǎo)致去化周期拉長(zhǎng)至61.6個(gè)月，進(jìn)入2023年，前兩月銷售較為低迷，供應(yīng)雖顯著回落，但仍供過于求，去化周期最高至65.3個(gè)月，創(chuàng)下近年新高，3月成交顯著增長(zhǎng)，去化周期回落至52.7個(gè)月。

◇ 區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)：新增供應(yīng)方面，一季度石景山（8.54萬㎡）和大興（9.07萬㎡）為供應(yīng)主力，占全市總供應(yīng)的74%，其中位于大興區(qū)西紅門板塊的興創(chuàng)國(guó)際中心項(xiàng)目新增供應(yīng)6.73萬㎡，超過總體供應(yīng)面積的1/4；其次為朝陽(yáng)和昌平，分別供應(yīng)3.37萬㎡和2.73萬㎡，占總供應(yīng)的26%。

◇ 區(qū)域成交結(jié)構(gòu)：成交方面，石景山（9.03萬㎡）、大興（4.90萬㎡）、懷柔（3.50萬㎡）成交面積排名前三，其中石景山成交占比達(dá)38%，位于五里坨板塊的卓越萬科翡翠山曉項(xiàng)目（4.54萬㎡）和蘋果園板塊的中國(guó)電科智能科技園項(xiàng)目（3.52萬㎡）為成交主力；從成交價(jià)格來看，本季度東城區(qū)同泰長(zhǎng)安中心項(xiàng)目達(dá)成1,700㎡成交，成交均價(jià)達(dá)10.2萬元/㎡，其次為朝陽(yáng)和海淀，成交均價(jià)分別達(dá)4.2萬元/㎡和3.9萬元㎡。

◇ 具體項(xiàng)目成交情況：成交面積TOP1為卓越萬科翡翠山曉項(xiàng)目，成交均價(jià)3,000元/㎡，TOP2為中國(guó)電科智能科技園項(xiàng)目，成交均價(jià)3.4萬元/㎡，由石景山國(guó)投于2016年12月7日以22億元摘得，該項(xiàng)目全部自持經(jīng)營(yíng)，規(guī)劃有獨(dú)棟寫字樓、人才社區(qū)和智能科技園展廳等；成交價(jià)格TOP1為同泰長(zhǎng)安中心項(xiàng)目，位于東城區(qū)二環(huán)內(nèi)，開發(fā)商為天潤(rùn)置地，TOP2為豐臺(tái)宋家莊板塊的北京金茂府項(xiàng)目，為住宅項(xiàng)目的配套商業(yè)，成交均價(jià)達(dá)5.2萬元/㎡。

◆ 租賃：一季度甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)下降，空置率連續(xù)三個(gè)季度上升

◇ 一季度甲級(jí)寫字樓平均租金下降0.8%，空置率增加0.9個(gè)百分點(diǎn)：近年來，北京寫字樓市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)波動(dòng)下行趨勢(shì)，較為低迷，2022年末，甲級(jí)寫字樓平均租金約10.9元/㎡·天，環(huán)比下跌3.7%，較2019年末跌幅達(dá)13.6%；今年一季度受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，甲級(jí)寫字樓租金水平持續(xù)下降，季度平均租金為10.6元/㎡·天，環(huán)比上季度下跌2.5%，跌幅有所收窄，同比去年同期下跌7.6%?？罩寐史矫?，一季度末甲級(jí)寫字樓空置率約16.3%，較上季度擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)三個(gè)季度上升，整體空置率達(dá)到近年來較高水平。

◇ 由于整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期，市場(chǎng)信心恢復(fù)仍需時(shí)日，今年以來大企業(yè)裁員頻發(fā)，“降本增效”策略下，退租或減租行為增加。從租戶所屬行業(yè)來看，金融行業(yè)韌性整體較強(qiáng)，TMT行業(yè)需求動(dòng)能有所減弱，受科技企業(yè)退租影響，中關(guān)村商圈空置率有顯著增長(zhǎng)，一季度末空置率近15%，望京-酒仙橋商圈空置率亦上漲至近20%，奧運(yùn)村商圈空置率約14%。整體上，各商圈租金水平均有一定程度下降。

◆ 供銷：一季度成交顯著增長(zhǎng)，存量去化周期有所回落

◇ 新增供應(yīng)面積環(huán)比微增，同比下降16.1%：一季度北京市商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)面積為20.28萬㎡，較上年同期減少16.1%，較上季度環(huán)比增加0.9%。北京商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量自2021年下半年以來有顯著增加，2022年合計(jì)供應(yīng)90.26萬㎡，為2021年的1.5倍。今年一季度雖較上年同期有所減低，但整體仍處于高位。

◇ 成交面積同環(huán)比皆顯著上漲，成交均價(jià)同環(huán)比均下跌：一季度全市成交面積合計(jì)29.4萬㎡，較上年同期增加52.3%，環(huán)比上季度增加50.3%，其中3月份單月成交面積達(dá)18.1萬㎡，占比達(dá)61.6%。成交價(jià)格方面，三季度全市成交均價(jià)為16,058元/㎡，較上年同期下跌18.9%，較上季度環(huán)比下跌37.6%。

◇ 全市庫(kù)存面積截至一季度末為146.7萬㎡，去化周期有所回落：一季度北京商業(yè)物業(yè)庫(kù)存面積持續(xù)減少，主要是受3月成交大幅增加影響，截至季度末去化周期縮短至19.7個(gè)月，達(dá)到近年來較低位。

◇ 區(qū)域供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)：新增供應(yīng)方面，一季度主要集中在門頭溝（7.85萬㎡）、房山（5.33萬㎡）和朝陽(yáng)（2.38萬㎡）三區(qū)，占全市總體供應(yīng)達(dá)76.7%；從供應(yīng)所屬環(huán)線來看，本季度超過70%新增供應(yīng)位于六環(huán)外位置。成交方面，石景山（9.46萬㎡）、門頭溝（8.11萬㎡）、房山（4.31萬㎡）、朝陽(yáng)（1.79萬㎡）、大興（1.78萬㎡）成交面積排名前五，合計(jì)占總成交超過85%；從成交價(jià)格來看，一季度東城區(qū)成交均價(jià)居首，為93,671元/㎡，主要是北京城建天壇府（集棚改、住宅、商業(yè)、辦公、教育于一體的綜合性項(xiàng)目）所成交的1套住宅底商物業(yè)，其次朝陽(yáng)區(qū)成交均價(jià)為50,815元/㎡，共成交54套物業(yè)，通州區(qū)成交均價(jià)排名第三，為44,724元/㎡，主要來自通州富力中心項(xiàng)目。

◇ 具體項(xiàng)目成交情況：價(jià)格方面，東城北京城建天壇府和朝陽(yáng)區(qū)CBD富力城項(xiàng)目成交均價(jià)均在9萬元/㎡以上，但成交體量較小，各成交1套面積100-300㎡物業(yè)；面積方面，卓越萬科翡翠山曉和中駿天峰項(xiàng)目排名前二，占比近60%。

◆ 租賃：一季度優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金持續(xù)下跌，空置率連續(xù)四個(gè)季度上升

◇ 一季度北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金環(huán)比下跌0.59%，空置率抬升1個(gè)百分點(diǎn)：從北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金情況來看，自2022年二季度席卷京城的疫情復(fù)發(fā)，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金跌幅擴(kuò)大，三季度環(huán)比大幅下降4.5%，四季度末伴隨防疫政策放開，人民生產(chǎn)生活持續(xù)恢復(fù)，商場(chǎng)客流增多，但租金仍未有顯著復(fù)蘇，截至今年一季度末，租金已連續(xù)五個(gè)季度下跌，但跌幅有所收窄，約33.5元/㎡·天?？罩寐史矫妫?022年二季度重回上升趨勢(shì)，連續(xù)四個(gè)季度升高，截至今年一季度末，空置率約8.7%，環(huán)比上季度增加1個(gè)百分點(diǎn)，同比去年同期上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。整體上，需求恢復(fù)仍需時(shí)間。

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