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(資料圖)

考慮到抵押貸款利率、房?jī)r(jià)和收入水平，美國(guó)現(xiàn)在的住房市場(chǎng)可負(fù)擔(dān)性與2006年房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重時(shí)的水平相當(dāng)。造成這種情況的原因是美聯(lián)儲(chǔ)的一系列加息使抵押貸款利率從3%飆升至7%，而大流行的房地產(chǎn)繁榮推動(dòng)全美房?jī)r(jià)平均上漲了超過(guò)40%。

未來(lái)有三個(gè)杠桿可以幫助緩解住房可負(fù)擔(dān)性：抵押貸款利率下降、房?jī)r(jià)下跌或收入增加。由于金融市場(chǎng)的波動(dòng)，抵押貸款利率一直是短期內(nèi)影響最大的杠桿。

晨星公司（Morningstar）發(fā)布的一份新的住房報(bào)告預(yù)計(jì)，抵押貸款利率確實(shí)將成為幫助緩解住房可負(fù)擔(dān)性的主要杠桿。

截至上周五，美國(guó)30年期固定抵押貸款平均利率為7.14%。晨星預(yù)計(jì)，這一利率將在今年下半年呈下降趨勢(shì)，到2023年平均為6.25%。晨星的預(yù)測(cè)模型預(yù)計(jì)，2024年抵押貸款利率將平均為5.00%，而2025年將降至4.00%。

“為了對(duì)抗高通脹，美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)行了大規(guī)模的利率上調(diào)。我們預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將在未來(lái)幾年大幅下調(diào)聯(lián)邦基金利率，到2025年將（聯(lián)邦基金）利率從目前的5%降至2%以下。在我們看來(lái)，一旦美聯(lián)儲(chǔ)戰(zhàn)勝了通脹，其首要任務(wù)將轉(zhuǎn)向推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這將需要大幅降低利率。”

晨星的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，長(zhǎng)期來(lái)看，抵押貸款利率將保持在低位。他們指出，人口老齡化和生產(chǎn)率增長(zhǎng)放緩等因素將給抵押貸款利率等長(zhǎng)期利率帶來(lái)下行壓力。

“無(wú)論未來(lái)幾年發(fā)生什么，我們預(yù)計(jì)利率最終都會(huì)回落到大流行前的低水平。一旦大流行的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)塵埃落定，低利率制度將恢復(fù)，”晨星寫(xiě)道?！拔覀兊拈L(zhǎng)期利率預(yù)測(cè)是由長(zhǎng)期趨勢(shì)驅(qū)動(dòng)的。幾十年來(lái)，人口老齡化、生產(chǎn)率增長(zhǎng)放緩和不平等加劇等因素一直在壓低實(shí)際利率，這些因素并沒(méi)有消失?！?/p>

晨星的經(jīng)濟(jì)學(xué)家還預(yù)計(jì)，收入增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)下跌這兩個(gè)因素也會(huì)對(duì)緩解住房可負(fù)擔(dān)性起到幫助作用。

他們家寫(xiě)道：“我們修訂后的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)顯示，2022年至2024年，新房和二手房?jī)r(jià)格將分別下跌6%和4%?！彼麄兎Q(chēng)自己的預(yù)測(cè)是“溫和的調(diào)整”，并補(bǔ)充說(shuō)，由于“待售現(xiàn)房庫(kù)存仍低于疫情前的水平”，房?jī)r(jià)將不會(huì)出現(xiàn)更大幅度的下跌。

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